Vuokrauksen ABC

Remonttien tavoitteena on parantaa asumisen laatua ja turvallisuutta. Lain mukaan vuokranantajalla on oikeus suorittaa vuokratussa huoneistossa korjaus- ja muutostöitä. Hänen tulee ilmoittaa suunnittelemistaan remonteista vuokralaiselle kirjallisesti lainmukaisia tai sovittuja aikoja noudattaen. Kiireelliset korjaus- ja muutostyöt voidaan lain mukaan suorittaa heti. Sellaiset korjaukset, joista ei aiheudu olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden käyttämiselle, voidaan suorittaa 14 päivän ilmoitusajan jälkeen. Laajemmista huoneistoa koskevista korjauksista ja parannuksista on ilmoitettava vuokralaiselle lain mukaan vähintään kuusi kuukautta ennen työn aloittamista.

Kun vuokranantaja on asunto-osakeyhtiö, on yhtiöllä omia vuokralaisiaan kohtaan samat ilmoitusvelvollisuudet kuin yksittäisellä vuokranantajalla. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lainmukaiset ilmoitusajat eivät sido asuntoosakeyhtiötä silloin, kun osakas toimii vuokranantajana. Asunto-osakeyhtiön tekemistä remonteista vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokralaiselle välittömästi niistä tiedon saatuaan.

Ilmoituksessa tulee mainita yhteyshenkilö, remontin laajuus, aloitusajankohta ja arvioitu kesto.

Puutteellisessa kunnossa olevasta tai vain osittain käytössä olevasta huoneistosta vuokralainen maksaa remontin ajalta vain osittaista eli alennettua vuokraa. Lain mukaan vuokralaisella on aina oikeus saada remontin ajalta kohtuullinen vuokranalennus, paitsi jos vuokralainen on itse aiheuttanut vahingon asunnolle. Alennuksen määrään vaikuttaa erityisesti haitan määrä. Vuokralaisella on oikeus vuokranalennukseen riippumatta siitä, onko remontin suorittanut vuokranantaja vai asunto-osakeyhtiö.

Mikäli huoneisto on remontin aikana asumiskelvoton, joutuu vuokralainen muuttamaan remontin ajaksi pois huoneistosta. Tällaisesta huoneistosta vuokralainen ei ole velvollinen maksamaan vuokraa. Puutteellisessa kunnossa olevasta tai vain osittain käytössä olevasta huoneistosta vuokralainen maksaa remontin ajalta vain osittaista eli alennettua vuokraa. Vuokranantajalla ei ole velvollisuutta järjestää vuokralaiselle sijaisasuntoa remontin ajaksi. Hyvän vuokratavan mukaista kuitenkin on, että vuokranantaja tarjoaa vuokralaiselle mahdollisuuksien mukaan toista asuntoa. Tällöin vuokralainen saa itse valita ottaako hän käyttöönsä vuokranantajan osoittaman toisen asunnon. Mikäli hän näin tekee, suorittaa hän sijaisasunnostaan vuokranantajalle sovittua vuokraa.

Vuokranantajan tulee remonttia tehdessään huolehtia siitä, että vuokralaisen asumiselle aiheutuu remontista mahdollisimman vähän haittaa. Hyvän vuokratavan mukaisesti vuokranantaja pyrkii jo remontista ilmoittaessaan ohjeistamaan vuokralaista huoneistoon mahdollisesti jäävien tavaroiden suojauksesta sekä siitä, miten remontin jälkeinen siivous on vuokranantajan toimesta järjestetty ja muista käytännön toimenpiteistä.

Joustavuuden ja ennakoitavuuden vuoksi ilmoituksessa tulee mahdollisuuksien mukaan olla esitys sekä remontin aikaisesta vuokranalennuksesta että arvio tavoitellusta vuokranmäärästä remontin jälkeen. Mikäli vuokralainen kokee esityksen joiltain osin kohtuuttomaksi, tulee hänen ottaa vuokranantajaan yhteyttä neuvottelujen jatkamiseksi. Mikäli remonttiolosuhteet muuttuvat arvioidusta, on esitystä tarpeen täsmentää. Alennuksen lopullinen määrä ja remontin aiheuttama todellinen haitta ovat yleensä lopullisesti selvillä vasta remontin jälkeen. Vuokralaisella voi lisäksi olla oikeus saada vahingonkorvausta remontin teettäjän tai tekijän huolimattomuudellaan aiheuttamista vahingoista.

Lain mukaan vuokralaisella ei ole oikeutta tehdä muutos- tai korjaustöitä vuokratussa tilassa ilman vuokranantajan lupaa. Tällaisina luvanvaraisina töinä pidetään muun muassa maalausta, tapetointia ja kiinteiden kalusteiden vaihtamista. Jos vuokralainen saa luvan tehdä huoneistossa muutos- tai korjaustöitä, on tätä ennen sovittava kirjallisesti työn ja materiaalien korvaamisesta. Vuokralaisen tulee sovittuna ajankohtana antaa vuokranantajalle mahdollisuus tulla tarkastamaan tehtyjä muutos- tai korjaustöitä. Samoin on sovittava korvaamisen ajankohdasta sekä erityisen tarkasti siitä, miten muutos- tai korjaustyö tullaan suorittamaan (aikataulu, materiaalit, tekijät, valvojat, laatutaso).

Mikäli vuokralainen on vuokranantajan luvalla suorittanut huoneiston arvoa kohottavia muutos- tai korjaustöitä, on vuokranantajan korvattava ne siten kuin vuokralaisen kanssa on sovittu. Jos korvaamisesta ei ole ennalta sovittu mitään, on vuokralaisella oikeus kohtuulliseen korvaukseen huoneiston arvoa olennaisesti kohottavista muutos- ja korjaustöistä.

Lain mukaan vuokralaisen on hoidettava vuokrattua tilaa ja tilassa olevia laitteita ja kalusteita huolellisesti. Mikäli vuokralainen havaitsee huoneistossaan sellaisen vian, joka voi aiheuttaa vahingon, on hänen ryhdyttävä tarpeellisiin toimenpiteisiin vahingon estämiseksi. Tämä voi tarkoittaa suojaustoimia tai ilmoitusta viranomaiselle, yhtiön edustajalle tai vuokranantajalle.

Vuokralaisen on ilmoitettava mahdollisuuksien mukaan kirjallisesti vuokranantajalle huoneistossa ilmenevistä vioista tai muista puutteista. Mikäli vika tai puute uhkaa huoneiston kuntoa tai rakenteita, ilmoitus on lain mukaan tehtävä heti. Vuokranantajan tulisi aina mahdollisuuksien mukaan vahvistaa vastaanottaneensa vuokralaisen ilmoituksen esimerkiksi sähköpostiviestillä.

Lain mukaan, jos puutteen poistaminen on vuokranantajan vastuulla, tulee tämän käynnistää korjaaminen kohtuullisessa ajassa. Mikäli puutteellisuudella on kuitenkin olennainen merkitys huoneiston käytölle, korjaus tulee käynnistää viivytyksettä. Korjaus tulee suorittaa vuokralaiselle mahdollisimman vähän haittaa aiheuttavasti.

Jos huoneistossa on jokin tarkempaa hoitoa tai huoltoa vaativa laite tai kaluste, tulee vuokranantajan antaa vuokralaiselle tästä tarpeelliset kirjalliset ohjeet.